| 全球金融危机下的保加利亚房地产状况 |
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| 2009-01-10 14:56 文章来源：驻保加利亚使馆经商参处 |
| 文章类型：原创 内容分类：调研 |
概况：保加利亚房地产自2004年进入快速增长期，2007年保加入欧盟后增速更加迅猛，导致房产供应量大于需求量，2008年中房价开始触顶，刺激房地产快速发展的外资逐步减少、转移，保房地产出现拐点，颓势初现端倪。金融危机爆发后，对房地产的投资锐减，不少在建或拟建项目被搁置，旅游地区房价应声而落，小型房地产公司面临破产。但从长期来看，由于保金融和经济稳定受危机影响程度不大，危机的来临对逐渐呈泡沫状态的保房地产来说不啻为一枚以毒攻毒的良药，将使正处于过度发展中的保房地产逐步回落到正常状态，实现软着落。
一、危机前的保加利亚房地产
得益于保加利亚经济近几年持续稳定的快速发展以及对加入欧盟后的乐观展望，保加利亚房地产在2007年呈令人惊讶的发展态势。据英国知名房地产咨询公司Knight Frank统计，2007年，保加利亚房地产价格以30.6％的增长速度居全球首位，比新加坡高出3个百分点。2007全年保加利亚共完成房地产交易32.54万宗，与上年同比增长4％。
保房地产增速如此强劲的幕后主要推手是以英国、爱尔兰和奥地利为主的大量外资流入。据保统计局统计，2007年，保吸引外资65亿欧元，创历史最高纪录，其中流向房地产的外资为23亿欧元，占外资总额的三分之一强。
福兮祸之所伏。经济运行有其必然的规律，违背规律的盲目发展必定会带来负面影响。虽然保于2007年初加入了欧盟，但也带上了欧盟中发展水平最低成员国的帽子——生产力发展水平最低、人均收入最低、劳动力价格最低、基础设施水平最低等等。一方面购买能力偏低，另一方面高档公寓、商务楼、休闲度假村鳞次栉比竖起，今年伊始，保房地产市场开始供大于求，逐渐转变为买方市场，大量公寓囤积。据统计，索非亚目前有2万-2.5万套住宅积压。从外资情况来看，保房地产发展从今年开始已呈颓势。据保统计局统计，房地产、租赁和房产买卖行业一季度外资减少427万欧元，二季度减少2359万欧元。由于对市场预期不乐观，大批英国和爱尔兰房产投机者从保市场撤离，据保央行统计，今年上半年保房地产市值同比下降了17%。
对此，业界认为保房地产前景堪忧。今年6月，保房地产协会主席伊斯卡洛夫认为保加利亚房地产价格已触顶，近期内已无上升空间；8月《经济学人》杂志甚至撰文表示，保加利亚的房地产泡沫正濒临破灭边缘。
二、危机爆发后的保加利亚房地产
由美国次贷危机引发的全球金融危机于今年9月开始席卷整个欧洲地区，保加利亚也难以幸免。其中，最主要的影响是欧盟发达国家对保的投资锐减。据保央行最新统计，9月保吸引外资4亿欧元，同比减少30%，10月吸引外资2.5亿欧元，同比减少62%，预计11、12月的下降趋势会更加明显。
外资的剧减使得主要靠外资发展并处于过热发展的保房地产一下处于停滞、衰退的困境。首当其冲的是旅游地区的公寓、酒店和度假村项目。保著名的滑雪度假区皮林山区近1500个由外国投资的度假公寓处于滞销状态，价格已回落到顶峰的一半，但仍无人问津；为回笼资金、减少开支，滨海地区靠巨额贷款修建的酒店甚至挂出了1欧元的拍卖起价。在一些主要城市中，由外国公司投资的部分高档住宅公寓、大型购物商场项目被搁置。如英国黑海房地产公司推迟了其在索非亚近郊的“常绿”高档公寓群的建设；以色列Plaza Centers NV房地产公司终止了其在舒门市价值3800万欧元的大型商场项目；保国防部名下30个建筑项目有15个因没有公司竞标而不了了之。而一直处于上升中的首都索非亚房价也开始松动，豪华公寓的价格同比下降了10%，今年第三季度海滨旅游城市瓦尔纳房地产交易量大幅减少，成交量比去年同期减少7244个。办公楼的闲置率也逐渐攀升，预计到年底索非亚办公楼的闲置率将达到10%。
总之，随着全球金融危机愈演愈烈，使本就过热发展的保加利亚的房地产因外资这个幕后推手不断减资和转移而陷入停滞和衰退的困境。
三、保加利亚政府应对房地产市场情况的措施
金融危机爆发迄今，保加利亚吸引的外资虽然呈下降趋势，但并没有出现如匈牙利发生的外资溃逃现象，加上其一直以来实行的谨慎财政政策，而本国银行又多为商业银行，整个金融市场和经济发展依然保持着稳定的状态。虽然房地产市场外资的减少受冲击力度最大，但政府也清醒地看到，保房地产在目前整个国家水平基础上已呈过热发展的趋势，因此并没有如美国、德国等大国进行大量的注资营救行为。除在今年10月底总理斯塔尼舍夫宣布向面临极端困境的建筑行业（包括公路建设）紧急提供4亿列弗（约2.05亿欧元）的贷款以外，并没有采取其他过多的行为。
同时政府看到，目前保基础设施不完善，在很大程度上制约了经济各行业包括房地产向更高层次的发展，因此，通过《2009年预算案草案》提出了大力发展基础设施建设的计划。
三、保加利亚房地产发展的积极因素
祸兮福之所倚。受过热发展和金融危机负面影响的双重所累，保房地产看似哀鸿一片。但从辩证唯物的角度看，保房地产存在重新规划、理性回归的积极因素。
1、外资从房地产转移到实体经济，为经济发展注入资金。此次爆发的全球金融危机证明，只有实体经济的大力发展才能真正带来经济的繁荣，仅靠金融交易、房产买卖的经济是经不起时间的推敲。由于保房地产陷入困境，大量外资开始撤离该行业，转向了更为实际的行业如制造业，如奥地利在保投资重点已由房地产业转向制造业和物流业。据保央行统计，今年1—9月，保制造业吸引外资同比增长了320%。
2、房地产过热发展地区趋于平静，房地产市场结构将得到重整。由于保滑雪旅游、海滨度假地区得天独厚的自然优势，造成了投资建房的一窝蜂现象，直接导致了这些地区酒店、度假村精品少、次品泛滥的局面。受金融危机冲击，房地产投机者纷纷从这些地区撤离，使得这些热门地区归于平静，现有的房产项目将不得不面临市场的严酷选择，那些周边基础设施、内部设施完善，服务质量上层、与周边环境相映的的精品项目将脱颖而出，而粗制滥造、缺乏良好规划的次品将不得不淘汰。瓦尔纳海滨地区的一些房产专家建议政府购买这些次品，并推到修建成公园。从另一方面看，这也有利于这些旅游地区环境的保护。
3、房地产市场进入买方市场，迫使房价合理回落。保加利亚人口770万，其中索非亚、普罗夫迪夫、瓦尔纳三大城市聚集了全国一半多的人口，对房产的需求量很大。加上，受金融危机影响，欧盟各发达国家出现裁员热，这将导致在外务工的保人流向本国，尤其是涌进以上三大城市，从而将进一步刺激对房产的需求。但由于保人收入不高，平均工资仅为300欧元，而像索非亚的房价平均为1000多欧元/平米，无力承受。目前，出于对金融危机对房产价格冲击的预期，购房者以持币观望者居多，这就造成了对房产的刚性需求和房产卖不出去的矛盾。最终的结果，必然是卖方向买方妥协，房价回落到人们能接受的合理价位。据统计，保全国平均房价第三季度增长速度为3%，较上一季度增速减少了3个百分点。
综述，保加利亚的房地产在金融危机爆发前已呈过热发展状态，在今年上半年已出现拐点，金融危机的来临，令该行业严峻的形势雪上加霜。但祸福相依，从长期发展来看，保房地产也存在积极发展的因素。要实现这些因素，需要保房地产转变观念，调整产业结构，发展贴切民众需求的房产，避免盲目跟风，强调长期理性发展战略。目前，保全国平均房价在整个欧盟中处最低水平，依然具有较强的发展潜力，如政府在今后几年内真正实现大力发展基础设施建设的政策，这些潜力将更好的体现出来。
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